De belangrijkste vergunning die u nodig heeft is de bouwvergunning. De zogenaamde ‘bouwaanvraag’ is de meest uitgebreide vergunningsaanvraag. Er moeten diverse gegevens, tekeningen en rapporten voor worden verstrekt.
Daarnaast zijn er enkele kleinere vergunningen die min of meer als formaliteit gezien kunnen worden. De inrit-/uitritvergunning (aansluiting op de openbare weg) en rioolvergunning (aansluiting op het riool) moeten soms apart worden aangevraagd, maar worden in veel gemeentes samen met de bouwvergunning verstrekt. Verder zijn er de precariovergunning (plaatsing van containers of kranen op de openbare weg) en een vergunning voor lozing van weggepompt grondwater. Deze worden doorgaans door de aannemer aangevraagd, indien deze situaties aan de orde zijn. Tot slot zult u eventueel een sloopvergunning en een kapvergunning nodig hebben, maar dat is alleen als uw kavel nog moet worden leeggemaakt. We concentreren ons hier op de bouwvergunning.
Bouwaanvraag
De aanvraag van de bouwvergunning (compleet, ofwel "2e fase") bestaat doorgaans uit de volgende zaken:
- Het bouwaanvraagformulier
- Een kadastrale kaart van het perceel
- Een terreintekening met weergave van de huizen en erven van de buren, erfafscheidingen, bestrating en parkeerplaatsen. Foto’s en tekeningen van de direct belendende bebouwing.
- Plattegronden, doorsneden en geveltekeningen. Gedetailleerde bouwkundige tekeningen van de gezichtsbepalende bouwdelen met vermelding van kleuren en materialen. Aanduiding van afmetingen, bestemmingen en gebruiksfuncties per vertrek.
- Tekeningen met daarop de aanduiding van cv, radiatoren, boiler, aanrecht, toilet, bad, douche en meterruimte, het verloop van riolering en regenwaterafvoer.
- Gegevens over brandveiligheid: rookdetectie, rookproductie, vluchtroutes, blusvoorzieningen.
- Gegevens over de klasse van inbraakwerendheid van deuren en ramen.
- Een zogeheten ‘Bouwbesluitrapport’ met daarin de berekening van daglicht, spui en ventilatie, geluid en de energiezuinigheid van het huis als geheel. Deze berekeningen en tekeningen worden verzorgd door de bouwfysisch adviseur.
- Eventueel een zogenaamde ’schonebodemverklaring’ op basis van milieutechnisch bodemonderzoek.
- Constructieberekeningen en –tekeningen: afmetingen, plaats, materiaal, sterkte, stabiliteit en vormvastheid van de constructie. Specificaties van fundering, vloeren, dragende muren, lateien en balken. Vervaardigd door de constructeur.
- Een ’sonderingsrapport’ waarin de draagkracht en samenstelling van de ondergrond in kaart zijn gebracht.
Toets
De gemeente toets de bouwplannen en het ontwerp op:
- De welstandeisen zoals beschreven in de gemeentelijke welstandsnota.
- Stedenbouwkundige randvoorwaarden voor desbetreffende buurt of wijk, met een eventueel ‘beeldkwaliteitsplan’.
- Het bestemmingsplan: functionele en ruimtelijke basisvoorschriften voor de desbetreffende buurt of wijk.
- De gemeentelijke bouwverordening: parkeereisen, erfafscheidingen, e.d.
- Het Bouwbesluit: technische voorschriften uit het oogpunt van veiligheid (brand, inbraak, gas, elektriciteit en valbescherming), gezondheid (geluid, vocht, ventilatie en daglicht), bruikbaarheid (minimum afmetingen, plafondhoogtes, aanwezigheid van toilet, douche, berging, meterkast en kookplaats), energiezuinigheid en constructieve deugdelijkheid.
Als uw plannen aan de genoemde voorschriften voldoen, krijgt u de vergunning. Mochten uw plannen op ondergeschikte punten niet voldoen, dan krijgt u de vergunning onder voorwaarde dat die punten aangepast worden. Na het akkoord van de gemeente hebben belanghebbenden nog 6 weken de tijd om bezwaar aan te tekenen voordat de vergunning onherroepelijk is. Zodra de vergunning verleend is, moet u voor elke (grotere) wijziging in het ontwerp de goedkeuring van de gemeente gevraagd worden. Tijdens (en na) de bouw kan een inspecteur komen controleren of conform de vergunning gebouwd wordt/is, vooral voor wat betreft ‘onherroepelijke’ zaken zoals de fundering, het casco en de riolering.
Burenrecht en erfdienstbaarheid
In het Burgerlijk Wetboek, boek 5 staat het Burenrecht beschreven; de rechten en plichten van buren ten opzichte van elkaar. De gemeente hoeft uw bouwaanvraag hier niet aan te toetsen (en zal dit in ieder geval formeel ook nooit doen), omdat het privaatrechtelijke regels zijn. Dat wil ook zeggen dat u ervan af kunt wijken, als u met uw buren afwijkende onderlinge afspraken maakt. Beide buren/eigenaars moeten dan akkoord gaan met een zogeheten ‘erfdienstbaarheid’.
Veel voorkomende voorbeelden van erfdienstbaarheid zijn:
- Afspraken over het toestaan van ramen en balkons met uizticht op het erf van de buren binnen 2 meter van de erfgrens.
- Afspraken over het achterwege laten van een 2m hoge erfafscheiding die normaal gesproken wettelijk afdwingbaar is.
- Afspraken die de ene buur het recht geven om het erf van de andere buur over te steken (recht van overpad).
- Afspraken om over de erfgrens heen te mogen bouwen bij ‘zwevende’ delen, zoals een dakoverstek.
- Afspraken over het plaatsen van (grote) bomen dichter dan 2m bij de erfgrens, of heesters of heggen binnen 0,5m (genoemde waarden gelden zonder burenafspraken wettelijk, tenzij de lokale bouwverordening hier een uitzondering op maakt).
Deze afspraken moeten vastgelegd worden bij de notaris. Ze gelden vanaf dan als een ‘zakelijk recht’, dat wil zeggen dat ze aan het erf gebonden zijn en van kracht blijven als één van de erven van eigenaar wisselt.