Het contract met de aannemer bestaat uit de contractstukken (bestek en bestektekeningen), de overeengekomen aanneemsom en bepalingen over zaken als levertijd, betalingen, garanties, bedenktijd, omgang met derden, geschillenbeslechting zelfbouw, meerwerk en minderwerk. En verder de algemene voorwaarden.
Aanneemsom
De aanneemsom is het overeengekomen totaalbedrag waarvoor de aannemer uw huis bouwt. We kijken altijd of de aanneemsom inclusief 19% BTW is vermeld.
Contractbepalingen
Als u uw huis onder een GIW of Stiwoga garantieregeling wilt laten bouwen, dan kunt (en moet) u hun modelovereenkomst en algemene voorwaarden gebruiken. Deze zijn degelijk en consumentvriendelijk en ze zijn zeker aan te bevelen (download op www.giw.nl de koop-/aanneemovereenkomst, variant E). Ook als u geen gebruik maakt van een garantieregeling, dan kunnen ze wel als referentie dienen om het contract en de algemene voorwaarden (meestal de AVA’92) die u door de aannemer worden aangeboden te vergelijken. Als u bepalingen mist of niet tevreden bent over sommige bepalingen, dan kunnen we die alsnog laten opnemen in uw overeenkomst. Bijvoorbeeld:
Bedenktijd (zie artikel 2 GIW)
Een bedenktijd voor de overeenkomst van bijvoorbeeld 1 kalenderweek die ingaat de dag na ondertekening door beide partijen, met verder de afspraak dat u binnen die week zonder opgaaf van redenen en zonder verdere gevolgen het contract kunt ontbinden, door schriftelijke opzegging per aangetekende brief.
Bankgarantie (zie artikel 4 GIW)
Als u uw huis niet wilt laten bouwen onder de garantieregeling van GIW of Stiwoga, dan kunt u de aannemer wel om een bankgarantie vragen, zodat u geen geldschade leidt bij een onverhoopt faillissement (zeker als u elders in het contract overeenkomt de termijnen vooruit te betalen). Gebruikelijk is een bankgarantie ter waarde van de grootste termijnbetaling zodat u bij faillissement van de aannemer tijdens de bouw het geld voor niet uitgevoerd werk terug krijgt van de bank. Deze garantie moet zodanig worden geformuleerd dat hij buiten een eventueel faillissement van de aannemer valt, en ook doorloopt tot in de onderhoudsperiode. Een bankgarantie kost ongeveer 1% van het gedekte bedrag. Er moet ook worden vastgelegd dat een onderdeel uw eigendom is zodra u het betaald heeft, om hierover discussie te voorkomen.
Termijnen en betalingen (zie artikel 5 GIW)
Als u de bouwgrond van de aannemer koopt, is de eerste betaling aan de aannemer voor de kavel. Vervolgens zijn de volgende termijnen gebruikelijk:
- 10% bij de start, bij aanvang van de fundering
- 20% bij het gereedkomen van de begane grond vloer (30% bij enkellaagse bouw)
- 20% bij het gereedkomen van de verdiepingsvloer (0% bij enkellaagse bouw, of bij meer dan één verdiepingsvloer wordt deze termijn verdeeld over die vloeren).
- 20% bij het waterdicht maken van het dak (30% bij enkellaagse bouw)
- 20% bij het gereedkomen van de wandafwerking (spuitwerk, stucwerk en tegelwerk)
- 5% bij eerste oplevering
- 5% bij tweede oplevering, wanneer bij eerste oplevering geconstateerde gebreken zijn hersteld binnen de daartoe afgesproken termijn.
Er moet worden beschreven wat precies verstaan wordt onder ‘aanvang’ en ‘gereed’. Verder moet worden vastgelegd of er na elke fase een tussenoplevering gehouden wordt, en/of voor complexe delen zoals de technische installaties deelopleveringen gehouden worden.
Bouwtijd (zie artikel 6 GIW)
Afspraken over de uiterste opleverdatum, en eventueel ook over de uiterste datum van aanvang of afronding van bepaalde onderdelen, bijvoorbeeld de datum waarop uw huis wind- en waterdicht moet zijn. Er kunnen boetes overeengekomen worden voor het geval de termijnen overschreden worden. Het verdient de voorkeur om kalenderdagen in plaats van werkbare dagen te gebruiken om discussie hierover te voorkomen.
Geschillenbeslechting (zie artikel 14 GIW)
Bepaling dat geschillen door de Bouwarbitrage worden beslecht (of de arbitragecommissie van GIW). Arbitrage kan door beide partijen worden aangevraagd. In het contract kan bepaald worden dat de kosten hiervan gelijkelijk tussen uzelf en de aannemer worden verdeeld. Verder kunt u denken aan afspraken over de volgende punten:
Prijsstijgingen
Hoe wilt u omgaan met onverhoopte tussentijdse prijsstijgingen van materiaal, materieel en personeel? Gebruikelijk is dat de aannemer dit opneemt onder de post winst en risico op de begroting en daarmee het risico voor zijn rekening neemt.
CAR-verzekering
De aannemer dient een CAR-verzekering (Construction All Risks) af te sluiten voor het werk. Dit is een zeer brede verzekering voor tijdens de uitvoering van de bouw. Hij bestaat uit vier rubrieken: het bouwwerk, de aansprakelijkheid tegenover derden, schade aan eigendommen van de opdrachtgever en verzekering van materialen die op het werk worden gebruikt. De naam ‘all risk’ is mogelijk een beetje misleidend. De verzekering dekt bijzonder veel, maar kent ook uitsluitingen. Vaak wordt de schade door materiaalgebreken, ontwerpfouten, uitvoeringsfouten, diefstal, noodweer, ongevallen en burenschade wel gedekt. Bij voorkeur heeft de aannemer een volledige (alle rubrieken) en doorlopende CAR-verzekering. Dit kunnen we toetsen door de aannemer om een kopie van zijn polis te vragen. In het contract dient opgenomen te worden dat de aannemer schade die direct of indirect voortvloeit uit de aannemers- en bouwactiviteiten (zoals burenschade door heiwerkzaamheden of een ongeval op de bouwplaats) voor zijn rekening neemt. Als u zelf zorg draagt voor een deel van de bouw, of buiten de bouwer om derden inschakelt voor een deel van het werk, moet u met de aannemer aspraken maken over wie waarvoor aansprakelijk is. Het handigste is om af te spreken dat zelfwerk en werk door derden meeverzekerd wordt, en dat de aannemer alle schade voor zijn rekening neemt. Als dit niet mogelijk is, kunt u zelf een CAR verzekering afsluiten en in sommige gevallen dekt uw reguliere aansprakelijkheidsverzekering de risico’s van zelfwerk af.
Garanties
Bij oplevering geconstateerde fouten of gebreken moeten binnen 3 maanden door de aannemer worden hersteld. Daarna is de aannemer nog 5 jaar aansprakelijk voor verborgen gebreken, en 20 jaar voor ernstige gebreken. Als u bij het GIW of een andere garantiepartij een bouwgarantieregeling afsluit, ontvangt u aanvullende garanties. Mocht u voor een bepaald onderdeel een extra garantie willen, dan kunt u hier tegen vergoeding met de aannemer contractuele afspraken over maken. Dit valt te overwegen voor relatief kwetsbare onderdelen, zoals cv, houten delen, schilderwerk en bitumineuze dakbedekking. U kunt deze afspraken ook vastleggen in een afzonderlijk onderhoudscontract.
Derden en zelfwerk
Indien u zelf werkzaamheden uitvoert (bij voorkeur enkel aan het begin of het einde van de bouw), zelf materialen laat leveren, of delen van het bouwwerk eigenhandig aan derden uitbesteedt, dan moet u met de hoofdaannemer goede afspraken maakt over levertijden, aansprakelijkheid, garanties, veiligheid, medewerking en tijdstippen. Het moet ook duidelijk zijn of de aannemer voor stroom, water, materiaal, materieel, sparingen in het casco en dergelijke moet zorgen en of dit in de offerte inbegrepen is. Bij derden kunt u denken aan zelfstandige metselaars, voegers, timmerlieden, glaszetters, loodgieters, tegelzetters en dakdekkers.
Meerwerk en minderwerk
Meer- en minderwerk staat voor extra, respectievelijk achterwege gelaten werk tijdens de bouw. Het komt voor bij gebudgetteerde stelposten, onvoorziene omstandigheden of wijzigingen die door u zelf worden opgedragen, danwel door de aannemer worden voorgesteld. Hoe gedetailleerder de contractstukken (bestek en bestektekeningen) hoe minder er tijdens de bouw moet worden ingevuld en bedacht, en hoe groter de voorspelbaarheid. Regel dat de aannemer voor meerwerk of minderwerk eerst een deelofferte aan u of aan ons als gemachtigde voorlegt voor akkoord door ondertekening, en verder dat u alle meer- en minderwerk verrekent met de laatste betaaltermijn. Probeer omwille van budgetbewaking stelposten en late wijzigingen overigens zoveel mogelijk te vermijden.
Contractstukken
De contractstukken zijn het bestek, de bestektekeningen, de rapporten en eventuele aanvullingen of herzieningen. Ze maken deel uit van het contract. Deze documenten geven aan hoe uw huis precies gebouwd gaat worden, en op basis van deze documenten heeft de aannemer zijn prijs bepaald. Deze stukken worden als bijlage bij de overeenkomst met de aannemer gevoegd. Er wordt in het contract expliciet naar de contractstukken verwezen door de opname van overzichten met naam en nummer van de documenten, datum en naam van de vervaardigende partij. Bij het sluiten van de overeenkomst moeten de stukken allemaal door beide partijen ondertekend worden.
Algemene Voorwaarden
Zorg ervoor dat u de Algemene Voorwaarden daadwerkelijk heeft ontvangen en gelezen voordat u de overeenkomst sluit. Voorzie in een aparte handtekening op het contract voor ontvangst. Ditzelfde geldt overigens voor een eventueel bouwgarantiecertificaat.